工业场地租金评估方法探讨

作者：许兵伦、魏世财、余彪

评估实务中，常常会遇到工业厂区内场地使用权的租金评估，但评估对象周边却无相似场地的租金案例可供参照，显然不能用市场法对场地进行评估。但对于场地使用权租金可以通过对土地使用权和场地硬化的市场价值进行测算，再选取适当的报酬率换算成租赁净收益，并计算出土地使用权租金和场地硬化租金发生的管理费、保险费、税金等费用，反推演算即可得到租金价格，故可以选用收益法对评估对象进行评估。

一、评估程序

1.准备工作：

核对原始资料，根据提供的宗地资料，对土地的权属情况进行核实，对土地使用权的取得、使用进行了解。

2.现场调查：

以企业填报的评估申报表为依据，对被评估宗地调查、核实、标定；对宗地的登记状况、权利状况、用途、建筑物和地上附着物状况进行实地勘察；对影响宗地所处的地理位置、宗地周边自然环境、交通条件、市政配套设施进行了解。对宗地面积、临街状况、形状、地质、地形、地势条件、容积率等情况进行调查。

3.市场调查：

到宗地所在地有关部门进行调查咨询，并了解宗地所在城市的基准地价、地价指数和各项取费标准等资料。

4.价值估算：

根据评估对象实际情况，选择收益法进行估算。

二、评估方法

评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定评估原则的基础上，根据评估对象的实际情况，结合估价目的，本采用收益法对估评估象的土地租金价格进行测算。

计算公式：

A=V×(Y-g)÷{1-[(1+g)÷(1+Y)]^n}

A-净收益、V-土地价值、Y-报酬率（%）、g-租金增值率（%）、n-收益年限

土地年租金=（年净收益+年运营费用-租赁押金的利息收入）÷（1-空置率）

采用成本法对硬化场地的重置成本进行测算，再选取适当的报酬率换算成租赁净收益，并计算出租地产发生的管理费、保险费、税金等费用，反推演算即可得到租金价格；

收益法计算公式为：

A=V×(Y-g)÷{1-[(1+g)÷(1+Y)]^n}

A-净收益、V-场地价值、Y-报酬率（%）、g-租金增值率（%）、n-收益年限

场地硬化租金=（年净收益+年运营费用-租赁押金的利息收入）÷（1-空置率）

场地年租金=土地年租金+场地硬化租金

三、案估案例：厂区空场地

（一）土地使用权租金的求取

采用基准地价系数修正法对土地市场价值进行测算，再选取适当的报酬率换算成租赁净收益，并计算出租地产发生的管理费、保险费、税金等费用，反推演算即可得到租金价格。

（二）土地市场价值的求取

1.采用基准地价系数修正法求取评估对象地价

基准地价系数修正法是根据替代原理，就评估对象的区位、个别条件与所在区域的平均条件相比较，按基准地价的修正体系进行区位因素、个别因素及其他相关因素的修正，进而求取评估对象在评估基准日价格的方法。

基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：

基准地价系数修正法评估的宗地地价＝基准地价×K₁×K₂×……×（1±∑K）±开发程度修正

式中：  K₁──期日修正系数

K₂──土地使用年期修正系数

K₃──容积率修正

……

       ∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。

2、基准地价简介

根据《xxx县人民政府关于公布实施XX县城区土地定级与基准地价更新成果的公告》，XX区土地分类定级，共分四大类别，即商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地四大类，各类用途的基准地价见下表：

XXX县2018年基准地价一览表

基准地价定义：

（1）估价期日：2018年1月1日；

（2）土地使用年期：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年；

（3）容积率：商服用地2.0、住宅用地2.0、工业用地1.0、公共管理与公共服务用地按照具体宗地规划设计条件确定；

（4）开发程度：宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”；

（5）权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制，公共管理与公共服务用地他项权利状况符合相关法律法规约定。

备注：工业限制区参照工业一级价格。

3、评估对象所在区域的土地级别及基准地价

评估对象位于XXX县工业园区，经评估人员查阅《XXX县城区工业用地土地级别与基准地价图》，评估对象所在宗地为I级工业用地，属于XXX城区土地定级规划范围。本次确定评估对象土地级别为I级工业用地，其基准地价为585元/平方米。

4、确定评估对象的因素修正系数

城区工业用地基准地价修正因素指标说明表

XX区Ⅰ级工业用地基准地价修正系数表（%）

评估对象地价因素修正指标

评估对象区位修正值K=K1+K2+K3+……K8=11.4

5、开发程度修正

基准地价所界定的土地开发程度为区域“六通”（通上水，通下水，通电，通路，通气，通讯），宗地内“场平”（场地平整）。根据本次评估目的，本次评估设定评估对象宗地开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路），宗地内“场平”。评估对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，故本次评估无需进行开发程度修正。

6、使用年期修正

基准地价设定的土地使用年限为出让工业用地法定最高使用年限为50年，评估对象的剩余使用年限为36.73年，故需进行使用年期修正。公式为：

K=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]

式中：m-评估对象剩余使用年期

      n-基准地价设定使用年期

      r-土地还原利率

根据《XXX县人民政府关于公布实施XXX县城区土地定级与基准地价更新成果的公告》，本次评估工业用地还原率取5.30%。

K2=[1-1/（1+5.30%）^36.73]/[1-1/(1+5.30%)^50]=0.9195；

7、地价指数修正

评估对象基准日与基准地价的基准日不一致，需进行期日修正。根据中国城市地价动态监测网公布XXX地区工业用地地价水平数据，工业地价指数详见下表：

XX地区工业用地地价指数表（环比）

评估对象所在区域基准地价于2018年1月1日更新，评估基准日为2021年6月30日，则修正系数为1.1/1=1.1。

8、容积率修正

容积率修正系数：评估对象设定为工业用地，其容积率对工业地价影响不大，故不作修正，即修正系数为1.0。

9、权利状况修正

评估对象设定的权利状况与基准地价设定权利状况一致，故本次评估不作权利状况修正，则权利状况修正系数为1.0

10、地价测算

585×（1+11.40%）×1.10×0.9195×1.0000=659.15元/平方米（取整）

（二）年净收益的求取

1.报酬率

根据《XXX县人民政府关于公布实施XXX县城区土地定级与基准地价更新成果的公告》，本次评估报酬率采用土地还原利率5.3%。

2.收益年限

依据委托人提供的《国有土地使用证》（XXX用（2008）第1679号），委估土地终止日期为2058年3月24日，至评估基准日2021年6月30日剩余土地使用权使用年限为36.73年，即土地使用权租赁权益期为自评估基准日起36.73年。

3.净收益

从区域租金市场来看，目前区域同类型土地租金递增率为4.00%。则评估对象净收益为：

A=V×(Y-g)÷{1-[(1+g)÷(1+Y)]^n}

=659×（5.3%-4.00%）÷{1-[(1+4%)÷(1+5.3%)]^36.73}

=23（元/年）

4.应承担的年经营费用

（1）管理费

根据评估对象周围社会平均水平和评估对象实际情况，年管理费为1%；

（2）增值税及附加和房产税

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号），一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。城市维护建设税为增值税的7%，则城市维护建设税=增值税×7%；教育附加为增值税的5%，则教育附加费=增值税×5%，教育附加为增值税的5%，则教育附加费=增值税×5%， 花税0.1%故评估对象出租税率合计为5.43%（增值税及附加合计为5%/(1+5%)*1.12=5.33%，印花税0.1%）；

（3）土地使用税

根据企业申报的土地使用税标准，土地使用税为8元/平方米/年；

5.租赁押金的利息收入

租赁一般需缴纳部分押金，据调查，区域内的押金一般为1个季度租金，即3个月作为押金，评估基准日一年期存款利率为1.50%；

6.空置率

据调查，区域内目前同类型土地基本无空置，本次评估取空置率为0%。

7.租金测算表

评估对象租金评估单价为3元/平方米/月。

（三）场地硬化租金的求取

采用成本法对硬化场地的重置成本进行测算，再选取适当的报酬率换算成租赁净收益，并计算出租地产发生的管理费、保险费、税金等费用，反推演算即可得到租金价格；

收益法计算公式为：

A=V×(Y-g)÷{1-[(1+g)÷(1+Y)]^n}

A-净收益、V-场地价值、Y-报酬率（%）、g-租金增值率（%）、n-收益年限

场地租金=（年净收益+年运营费用-租赁押金的利息收入）÷（1-空置率）

1.场地价值测算

（1）建安工程造价的计算

建筑安装工程造价为土建工程总价，采用重编预算法进行计算，根据建筑工程资料确定建筑物工程量，套用现行的《XX省建设工程工程量清单计价定额》（2020年）；2021年6月《XX建设工程造价信息》，计算工程总造价。

土建工程取费表

建筑工程合计(含税价)=土建工程(含税)

=528,569.04（元）

（2）工程建设前期费用及其他费用

含税前期及其他费用=建筑工程合计(含税价)×费率(含税)

                  =21,724.19元

2. 资金成本

该工程总体建成投产的周期为1年，资金按年平均投入，利率取评估基准日一年期贷款利率年期4.35%，并假设资金均匀投入。则

资金成本=(建安工程造价(含税价)+前期费用及其他费用（含税价）)×贷款利率×1×1/2

=(528,569.04 +21,724.19 )×4.35%×1×1/2

=11,968.88元

3. 重置全价

重置全价(不含税)=建筑工程合计(不含税价)+前期费用及其他费用(不含税价)+资金成本

= 528,569.04 +21,724.19 +11,968.88

=562,300.00元(取整到百位)

4. 成新率计算

本次评估构筑物成新率的确定，参照不同结构的构筑物的经济寿命年限，并通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对构筑物的各部分的勘察，结合构筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各构筑物的尚可使用年限。

成新率根据评估对象已使用年限和尚可使用年限计算。

成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

该场地为2009年12月投入使用，经济使用年限为30年，至评估基准日时已经使用11.50年。确定该构筑物尚可使用年限为18.50年。则：

成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%

=18.50/(11.50+18.50)×100%=62%

通过现场勘察，该构筑物基础无沉降现象，面层稍有磨损，可正常使用正，则勘查成新率为58%

综合成新率=62%×0.4+58%×0.6=59%

5. 评估值

评估值=重置成本×综合成新率

=562,300.00×59%

=331,800.00（元）取整

评估单价=评估总价/面积=331,800.00/1900=175元/平方

（四）年净收益的求取

1. 报酬率

采用累加法求取报酬率：

累加法基本公式为：

报酬率=无风险报酬率+风险补偿率（投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠）

根据《XX县人民政府关于公布实施XX县城区土地定级与基准地价更新成果的公告》，本次评估报酬率采用土地还原利率5.3%。

2. 收益年限

场地硬化使用年限为30年，于2009年12月建成，至评估基准日2021年6月30日剩余年限为18.50年，即场地收益18.50年。

3. 净收益

从区域租金市场来看，目前区域同类型土地租金递增率为4.00%。则评估对象净收益为：

A=V×(Y-g)÷{1-[(1+g)÷(1+Y)]^n}g

=175×（5.3%-4.00%）÷{1-[(1+4%)÷(1+5.3%)]^18.5}

=11.7（元/年）

4. 应承担的年经营费用

（1）管理费

根据评估对象周围社会平均水平和评估对象实际情况，年管理费为1%；

（2）增值税及附加和房产税

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号），一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。城市维护建设税为增值税的7%，则城市维护建设税=增值税×7%；教育附加为增值税的5%，则教育附加费=增值税×5%，教育附加为增值税的5%，则教育附加费=增值税×5%， 花税0.1%故评估对象出租税率合计为5.43%（增值税及附加合计为5%/(1+5%)*1.12=5.33%，印花税0.1%）；

5. 租赁押金的利息收入

租赁一般需缴纳部分押金，据调查，区域内的押金一般为1个季度租金，即3个月作为押金，评估基准日一年期存款利率为1.50%；

6. 空置率

据调查，区域内目前同类型土地基本无空置，本次评估取空置率为0%。

7. 租金测算表

则评估对象租金评估单价为1元/平方米/月。.

（五）场地租金为为地价租金和场地硬化租金之和。

场地租金=地价租金+场地硬化租金

        =3+1=4元/平方米/月